Mutuo

Poiché l’ipoteca esiste solo dal momento in cui il notaio la iscrive nell’apposito ufficio, e ciò può esser fatto solo dopo la stipula del mutuo, spesso la banca trattiene la somma mutuata sino a quando la pratica sia stata espletata, il che significa dover aspettare due o tre settimane prima di poter disporre del denaro ottenuto in prestito. Nel caso di una compravendita immobiliare il venditore dovrà di conseguenza attendere alcuni giorni per essere pagato.

Bisogna informarsi presso la banca e presso il notaio sui tempi di effettiva disponibilità del denaro. Per evitare questa attesa, alcune banche mettono subito a disposizione la somma mutuata a titolo di pre-finanziamento, nel qual caso è opportuno verificare quali siano gli interessi che la banca richiede. In alternativa al pre-finanziamento è necessario accordarsi in anticipo con il venditore il quale, se vende prima di incassare tutto il prezzo, deve essere opportunamente garantito. È compito del notaio proporre e spiegare alle parti le diverse soluzioni possibili.

La legge prevede la detraibiltà fiscale di una parte degli interessi passivi e relativi oneri accessori, pagati per mutui ipotecari stipulati per l’acquisto di immobili e/o per interventi di recupero edilizio. Questa possibilità di abbattimento dell’onere fiscale va dunque eventualmente esaminata con attenzione.

L’ipoteca è la garanzia che consente alla banca di recuperare forzatamente il proprio credito quando il debitore non paga. Al debito principale (capitale) debbono essere aggiunti gli interessi stabiliti per il mutuo, quelli per il ritardo, le spese della procedura per la vendita all’asta della casa.
Per questa ragione l’ipoteca viene iscritta per un importo molto superiore a quello del mutuo. Ciò significa che sino a quell’importo il valore della casa è riservato alla banca e che un eventuale altro mutuo – che tuttavia non sempre le banche concedono – potrà essere richiesto solo sul valore residuo dell’immobile.

Il mutuo si estingue con il pagamento dell’ultima rata. L’ipoteca che lo garantisce, invece, rimane in vita sino a quando siano trascorsi vent’anni dalla sua costituzione, in pratica da quando il mutuo è stato concesso. Per i mutui di durata inferiore ai vent’anni, perciò, vi è un periodo di tempo in cui l’ipoteca esiste anche se non ha più alcuna utilità.
In questi casi non conviene chiedere alla banca di cancellare l’ipoteca salvo che si debba vendere la casa.

È bene ricordare che la cancellazione di un’ipoteca richiede sempre alcuni mesi e che il suo costo non è trascurabile (circa 500 € per un’ipoteca di 160.000 €)

Alcuni contratti di mutuo prevedono che l’utente non possa vendere la casa prima di aver finito di pagare il mutuo, obbligandolo in caso contrario a estinguere anticipatamente il debito e a far fronte quindi anche all’eventuale penale.

Clausole di questo tipo non devono essere sottovalutate perché possono creare un serio intralcio nel momento in cui si volesse cambiare casa. Non tutte le banche le impongono: si potrà chiederne la soppressione oppure cambiare banca. In ogni caso il divieto di vendere la casa deve essere contenuto entro ragionevoli limiti di tempo (ad esempio cinque anni).

Nel concedere un mutuo la banca deve valutare non solo il valore della casa offerta in garanzia, ma anche la capacità del debitore di pagare le rate del mutuo. Per questa ragione, talvolta, viene richiesta la fideiussione da parte di un terzo (ad esempio da parte di un genitore per il figlio). Questa prassi bancaria è corretta purché siano determinati i limiti di importo e la durata della fideiussione.

È invece da respingere l’eventuale richiesta della banca (più spesso sono le finanziarie a seguire questa prassi) di una procura a vendere la casa nel caso in cui non vengano pagate le rate del mutuo.